Специфика большинства ипотечных программ заключается в том, что они рассчитаны на продолжительный срок, что позволяет банкам максимизировать прибыль от реализации подобных продуктов. Как заявляют сами представители кредитных организаций, доля краткосрочных ипотечных кредитов, которые выдаются сроком на 5-10 лет, является незначительной, составляя примерно 5-7 процентов от общего количества таких сделок. При этом число заемщиков, которые готовы погасить досрочно погасить ипотеку за короткий промежуток времени, существенно выше.
Чаще всего такие заемщики предпочитают досрочное погашение ипотеки, поскольку создают себе дополнительную страховку на случай наступления непредвиденных обстоятельств. С бытовой точки зрения подобная позиция представляется весьма рациональной, поскольку позволяет должнику заранее предусмотреть возможные неожиданные угрозы, которые помешают обслуживать жилищный кредит, взятый на непродолжительный период. Но сравнительно небольшое количество претендентов на участие в таких программах обращают внимание на преимущества, недостатки досрочного погашения ипотечного займа по сравнению с краткосрочным кредитованием.
Недостатки досрочного погашения ипотеки
Если сопоставить заключение договора на короткий промежуток времени с досрочным погашением длительного ипотечного кредита, то обязательно будут выявлены следующие минусы последнего:
- стремительно повышаются риски наступления непредвиденных обстоятельств, снижающих платежеспособность заемщика;
- некоторые кредитные организации не сокращают срок погашения задолженности при внесении платежей ранее срока, а всего лишь уменьшают ее общий размер, что приводит к уплате дополнительных процентов, увеличивает общую стоимость займа;
- подавляющее большинство банков устанавливают в ипотечных соглашениях аннуитетную схему предстоящего погашения задолженности, что делает абсолютно невыгодным длительный кредит даже при досрочном его погашении, поскольку изначально придется уплатить проценты кредитору.
До недавнего времени дополнительным недостатком досрочного погашения кредита было право банков устанавливать различные ограничения на внесение каких-либо сумм ранее срока. Иногда заемное соглашение напрямую запрещало досрочное выполнение обязательств, то есть содержало соответствующий мораторий. В настоящее время закон позволяет без каких-либо расходов и условий для должника перечислять такие платежи при заблаговременном уведомлении кредитора.
Но при этом следует помнить, что кредитная организация лишается значительной части прибыли. В дальнейшем такому клиенту может быть просто отказано в предоставлении очередного займа, причем информация о нем распространится среди других банков, поскольку существуют специальные неформальные перечни «невыгодных» заемщиков.
Плюсы досрочного погашения ипотеки
Обычно досрочное погашение ипотеки заемщики выбирают с целью снижения собственных рисков, руководствуясь следующими его преимуществами:
- долгосрочный ипотечный кредит обычно предполагает пониженную ставку, тогда как при пятилетнем сроке возврата займа проценты будут максимальными;
- появляется определенная возможность для маневра, освобождаются дополнительные денежные средства для совершения иных покупок.
Тем не менее, при наличии соответствующей финансовой возможности рекомендуется отдавать предпочтение краткосрочным программам жилищного кредитования. На общую стоимость займа продолжительность его погашения оказывает гораздо большее влияние, чем размер процентной ставки, поэтому ее снижение на 1-2 процента при длительном кредитовании не имеет определяющего значения.
Страховка рисков также является иллюзией, поскольку вероятность наступления негативных обстоятельств за 20-30 лет погашения кредита гораздо выше, чем на протяжении 5-летнего периода.
